Immobilienkauf in der Schweiz als Ausländer: Ratgeber für Ferienimmobilien

Ausländische Käufer müssen in der Schweiz zwei Regelwerke beachten: die Lex Koller, die den Immobilienkauf durch ausländische Käufer regelt, und das Schweizer Zweitwohnungsgesetz, das den Bau neuer Ferienimmobilien in vielen Alpengemeinden beschränkt.

Dieser Ratgeber erklärt, was ausländische Käufer vor dem Kauf einer Ferienimmobilie in der Schweiz wissen sollten. Er stützt sich auf unsere Arbeit mit Immobilien in den Alpen und auf die Quellen von Bund und Kantonen, die am Ende aufgeführt sind.

1. Dürfen Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?

Ja. Die Schweiz unterscheidet jedoch zwischen ausländischen Staatsangehörigen, die im Land wohnen, und solchen mit Wohnsitz im Ausland.

Maßgeblich ist vor allem das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein bekannt als Lex Koller.

EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz

EU- und EFTA-Bürger, die rechtmäßig und tatsächlich in der Schweiz wohnen, haben beim Kauf von Wohneigentum in der Regel dieselben Rechte wie Schweizer Staatsangehörige.

Sie können eine Hauptwohnung oder Ferienimmobilie normalerweise ohne Bewilligung nach der Lex Koller kaufen. Raumplanerische Vorgaben und die Einschränkungen für Zweitwohnungen gelten jedoch weiterhin.

Nicht-EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz

Nicht-EU-Bürger mit einer Niederlassungsbewilligung C haben in der Regel vergleichbare Rechte beim Immobilienkauf.

Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B können unter bestimmten Voraussetzungen normalerweise ohne besondere Bewilligung eine Wohnung an ihrem tatsächlichen Wohnort in der Schweiz kaufen. Der Kauf einer zusätzlichen Ferienimmobilie ist stärker eingeschränkt.

Ausländische Käufer mit Wohnsitz außerhalb der Schweiz

Für ausländische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz, auch für EU-Bürger mit Wohnsitz im Ausland, sind die Regeln deutlich strenger.

Eine Ferienimmobilie kann in der Regel nur in einem dafür zugelassenen Tourismusort gekauft werden, mit der erforderlichen kantonalen Bewilligung und im Rahmen des geltenden Kontingents.

Unser Rat: Klären Sie vor den ersten Besichtigungen, ob Ihr Wohnsitzstatus den Kauf der gewünschten Art von Immobilie erlaubt.

2. Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller regelt den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz durch Personen, die rechtlich als Personen im Ausland gelten.

Sie ist besonders für internationale Käufer wichtig, die ein Chalet oder eine Wohnung im Skigebiet kaufen möchten, ohne ihren Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen.

Was bedeutet die Lex Koller für den Kauf einer Ferienimmobilie?

Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen eine Ferienimmobilie nur unter bestimmten Voraussetzungen kaufen.

Dazu gehören in der Regel:

• Die Immobilie muss in einer Gemeinde liegen, in der solche Käufe zulässig sind.
• In der Regel ist eine kantonale Bewilligung erforderlich.
• Der Kauf muss im Rahmen des geltenden Kontingents für Ferienwohnungen liegen.
• Für Wohnfläche und Grundstücksfläche können Obergrenzen gelten.
• Ein Käufer und seine Familie dürfen in der Regel nur eine solche Ferienimmobilie in der Schweiz besitzen.
• Für Vermietung und Weiterverkauf können Auflagen gelten.

Die Schweiz vergibt jährlich höchstens 1.500 Kontingentseinheiten für Ferienwohnungen an Personen im Ausland, verteilt auf die beteiligten Kantone: Graubünden erhält 290, das Wallis 330 und die Waadt 175 (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG Art. 11, und die zugehörige Verordnung, BewV Art. 9 und Anhang 1).

In der Regel darf eine Ferienimmobilie höchstens 200 m² Nettowohnfläche haben, ein Haus, das nicht im Stockwerkeigentum steht, zudem höchstens 1.000 m² Grundstücksfläche (BewV Art. 10). Bei nachgewiesenem Mehrbedarf bewilligen die Kantone in der Praxis meist bis etwa 250 m² und 1.500 m² Grundstücksfläche.

Im April 2026 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller vorgeschlagen, mit kleineren kantonalen Kontingenten für Ferienwohnungen und einer Bewilligungspflicht für mehr Käufe durch Personen von außerhalb der EU. Die Vernehmlassung endete im Juli 2026. Das Parlament hat noch nicht entschieden, es gilt also weiterhin das heutige Recht (Bundesrat).

Kann man über eine Schweizer Gesellschaft kaufen?

Der Kauf über eine Schweizer Gesellschaft umgeht die Lex Koller nicht automatisch.

Gesellschaften, die von Personen im Ausland beherrscht werden, können selbst unter das Gesetz fallen.

Lassen Sie die Eigentumsstruktur deshalb vorab von einem Schweizer Rechtsexperten prüfen.

3. Dürfen Ausländer ein Chalet in den Schweizer Alpen kaufen?

Ja, doch das Angebot hängt vom jeweiligen Ort und von der einzelnen Immobilie ab.

In einigen der bekanntesten Skigebiete der Schweiz gibt es Immobilien, die an berechtigte Käufer ohne Schweizer Wohnsitz verkauft werden dürfen. Andernorts sind die Möglichkeiten sehr begrenzt, oder es gelten zusätzliche Einschränkungen.

Verbier

Verbier zählt zu den renommiertesten Wintersportorten der Schweiz und ist bekannt für sein weitläufiges Skigebiet, sein internationales Publikum und seine lebhafte Dorfatmosphäre.

Für ausländische Käufer können geeignete Immobilien verfügbar sein, vorbehaltlich der Lex Koller und der kantonalen Vorgaben.

Zermatt

Zermatt ist international bekannt für das Matterhorn, sein hochalpines Skigebiet und sein traditionelles autofreies Dorf.

Der Markt ist sehr gefragt, doch ob ausländische Käufer berechtigt sind, muss für jede Immobilie sorgfältig geprüft werden.

Crans-Montana

Crans-Montana verbindet Skifahren, Golf, viel Sonne und eine starke Sommersaison.

Das breite Angebot an Wohnungen und Chalets macht den Ort attraktiv für Käufer, die die Alpen das ganze Jahr über genießen möchten.

Villars und Les Diablerets

Die beiden Orte im Kanton Waadt bieten traditionelle Schweizer Bergatmosphäre und sind von Genf aus vergleichsweise gut erreichbar.

Der Kauf geeigneter Ferienimmobilien durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz kann möglich sein.

St. Moritz, Davos und Klosters

Graubünden umfasst einige der etabliertesten Luxusdestinationen der Schweiz.

Kaufregeln und Angebot unterscheiden sich jedoch, und Käufer ohne Schweizer Wohnsitz sollten nicht davon ausgehen, dass jede Wohnimmobilie für sie erwerbbar ist.

Samnaun

Samnaun-Compatsch in Graubünden liegt in der Silvretta Arena, dem Skigebiet, das es mit Ischgl in Österreich teilt. Der Ort ist außerdem Zollausschlussgebiet und gehört nicht zum Schweizer Zollgebiet.

Mehr als die Hälfte der Wohnungen in Samnaun sind Zweitwohnungen (Wohnungsinventar des Bundes). Das Zweitwohnungsgesetz (Abschnitt 4) erlaubt eine neue Ferienwohnung hier deshalb in der Regel nur, wenn sie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs, also hotelähnlich, an Gäste vermietet wird. So funktioniert The Edge 1734: 22 Wohnungen in vier miteinander verbundenen Gebäuden, deren Vermietung ein professioneller Hotelbetreiber übernimmt. Die Anlage steht Käufern mit Wohnsitz im Ausland offen, aus der EU wie aus anderen Ländern. Jeder von ihnen braucht nach der Lex Koller eine Bewilligung des Kantons. Was das für eine bestimmte Wohnung bedeutet, sagen wir Ihnen gern.

Unser Rat: Fragen Sie, wie viele Wochen im Jahr Sie eine hotelähnlich bewirtschaftete Wohnung selbst nutzen dürfen. Sowohl der Vertrag mit dem Betreiber als auch die Bewilligung setzen dafür Grenzen.

Prüfen Sie in jedem Ort zwei Dinge: ob Sie kaufen dürfen und wie die Immobilie genutzt werden darf.

4. Was hat es mit der Lex Weber und der 20-Prozent-Regel für Zweitwohnungen auf sich?

Neben der Lex Koller beschränkt in der Schweiz ein weiteres Gesetz den Bau neuer Zweitwohnungen.

Das Schweizer Zweitwohnungsgesetz, oft mit dem Namen Lex Weber verbunden, verbietet grundsätzlich die Bewilligung neuer, uneingeschränkt nutzbarer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen Zweitwohnungen mehr als 20 % des Wohnungsbestands ausmachen, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen.

Dies gilt für Schweizer Käufer ebenso wie für Ausländer.

Bestehende Ferienimmobilien

Bestehende Wohnungen, die rechtmäßig als Zweitwohnungen gelten, können wichtige Rechte behalten.

Käufer sollten jedoch klären, ob die Immobilie uneingeschränkt nutzbar ist, einer Erstwohnungsauflage unterliegt oder an eine bewilligte touristische Bewirtschaftung gebunden ist.

Neubauwohnungen

In Gemeinden über der 20-Prozent-Schwelle können für neue Wohnbauprojekte besondere Einschränkungen gelten.

Manche Wohnungen müssen als Erstwohnung genutzt werden, andere können unter die besonderen Bestimmungen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen fallen.

Kann man in der Schweiz eine Ferienimmobilie kaufen, ohne sie zu vermieten?

Ja, wenn die Immobilie rechtmäßig als Zweitwohnung ohne Nutzungsbeschränkung genutzt werden darf. Das ist meist eine altrechtliche Wohnung: eine Wohnung, die am 11. März 2012, dem Tag der Annahme der Zweitwohnungsinitiative, rechtmäßig bestand oder rechtskräftig bewilligt war. In einer Gemeinde mit mehr als 20 % Zweitwohnungen darf ein Neubau in der Regel nur dann als Ferienimmobilie genutzt werden, wenn er hotelähnlich an Gäste vermietet wird, was in der Praxis einer Vermietungspflicht ähnelt. Für eine nach der Lex Koller gekaufte Immobilie gilt außerdem, dass sie nicht ganzjährig vermietet werden darf.

Lassen Sie sich den Status der Immobilie vor dem Kauf schriftlich bestätigen.

Der Unterschied zwischen Lex Koller und Lex Weber

Ausländische Käufer müssen gegebenenfalls beide Regelwerke erfüllen.

5. Immobilienkauf in der Schweiz: Schritt für Schritt

Der Kaufprozess in der Schweiz ist klar geregelt. Notare und kantonale Behörden spielen dabei eine zentrale Rolle.

Schritt 1: Berechtigung klären

Klären Sie, ob Sie unter die Lex Koller fallen und ob die Immobilie rechtlich von einer Person ohne Schweizer Wohnsitz gekauft werden darf.

Ist eine Bewilligung nötig, lassen Sie sich zu den Aussichten und zum Verfahren beraten, bevor Sie sich verbindlich festlegen.

Schritt 2: Eine passende Immobilie finden

Wählen Sie eine Immobilie, die Ihren Anforderungen an Lage, Größe, Erreichbarkeit, Ausstattung und zulässige Nutzung entspricht.

Achten Sie bei Immobilien in den Alpen auch auf die ganzjährige Zufahrt, die Anbindung an das Skigebiet, die Unterhaltskosten und die Vermietungsmöglichkeiten.

Schritt 3: Unterlagen prüfen

Wichtige Unterlagen sind:

• Grundbuchauszug.
• Baubewilligungen.
• Status als Zweitwohnung.
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
• Nebenkostenabrechnungen.
• Hypotheken und andere eingetragene Belastungen.
• Etwaige Bewilligungspflichten nach der Lex Koller.

Schritt 4: Angebot und Reservierung

Käufer können ein Angebot abgeben oder eine Reservierungsvereinbarung abschließen.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück in der Schweiz muss in der Regel öffentlich beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Reservierungsvereinbarungen können dennoch finanzielle Folgen haben und sollten geprüft werden, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Schritt 5: Notarieller Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird vom zuständigen Notar oder der zuständigen Urkundsperson ausgearbeitet und beurkundet.

Der Vertrag sollte Finanzierung, erforderliche Bewilligungen, Zahlungsmodalitäten und die Bedingungen für den Vollzug regeln.

Schritt 6: Grundbucheintrag und Übergabe

Das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch über.

Der Notar koordiniert die nötigen Unterlagen, Zahlungen und die Anmeldung beim Grundbuchamt.

6. Was kostet der Immobilienkauf in der Schweiz?

Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich von Kanton zu Kanton erheblich.

Anders als Österreich kennt die Schweiz keine landesweit einheitliche Handänderungssteuer.

Für eine erste Budgetplanung kann ein vorläufiger Zuschlag von etwa 2–5 % des Kaufpreises hilfreich sein. Der tatsächliche Betrag kann jedoch deutlich abweichen.

Die Handänderungssteuer in den drei Kantonen mit den meisten Ferienorten in den Alpen:

Die Sätze stammen aus der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung zur Handänderungssteuer (Rechtsstand 1. Januar 2022) und aus den Angaben des Kantons Waadt. Geprüft im Oktober 2026. Notariats- und Grundbuchgebühren kommen hinzu und unterscheiden sich ebenfalls je nach Kanton.

Beispiel: Ferienchalet für 2 Mio. CHF

Ein Käufer, der 3 % für Kaufnebenkosten einplant, rechnet zusätzlich zum Kaufpreis von 2 Mio. CHF mit 60.000 CHF.

Dies ist ein Richtwert für die Planung, kein gesetzlicher Steuersatz in der Schweiz.

Lassen Sie sich vor einem Angebot vom Notar eine detaillierte Kostenschätzung für den betreffenden Kanton geben.

7. Erhalten Ausländer in der Schweiz eine Hypothek?

Ja. Schweizer Banken können berechtigten internationalen Käufern eine Hypothek gewähren.

Für Käufer ohne Schweizer Wohnsitz und für Ferienimmobilien gelten jedoch oft strengere Bedingungen.

In manchen Fällen ist eine Finanzierung von etwa 60–70 % des Immobilienwerts möglich, je nach Bank und Antragsteller.

Banken prüfen:

• Einkommen und finanzielle Verpflichtungen.
• Vorhandenes Vermögen.
• Wohnsitzstatus.
• Lage und Bewertung der Immobilie.
• Die Tragbarkeit nach den Stresstest-Annahmen der Bank.

Festhypotheken und SARON-Hypotheken

Schweizer Hypotheken werden meist mit festem Zinssatz oder mit variablem Zins auf Basis des SARON angeboten (Swiss Average Rate Overnight, der Referenzzinssatz für den Schweizer Franken).

Eine Festhypothek bietet Planungssicherheit für die vereinbarte Laufzeit. Bei einer SARON-Hypothek ändert sich der Zins mit dem Referenzzinssatz und der Marge der Bank.

Internationale Käufer sollten außerdem das Währungsrisiko bedenken, wenn ihr Einkommen oder Vermögen außerhalb der Schweiz liegt.

8. Kauf einer Neubauimmobilie in der Schweiz

In vielen etablierten Schweizer Ferienorten ist der Bau neuer Zweitwohnungen jedoch eingeschränkt.

Prüfen Sie vor einem Kauf ab Plan die Baubewilligung und ob die Wohnung rechtlich wie vorgesehen genutzt werden darf.

Der Vertrag sollte Baubeschrieb, Zahlungsraten, Zeitplan bis zur Fertigstellung, Pflichten des Bauträgers und Ansprüche bei Mängeln klar regeln.

Ein einheitliches Ratenzahlungsmodell für alle Schweizer Neubauprojekte gibt es nicht.

Lassen Sie sich unabhängig beraten, wie Ihre Anzahlungen abgesichert sind und welche Gewährleistungsrechte für den Bau gelten.

9. Darf man eine Ferienimmobilie in der Schweiz vermieten?

In vielen Fällen ja, allerdings nicht unbeschränkt.

Für Ferienimmobilien in ausländischem Besitz, die unter der Lex Koller gekauft wurden, können Einschränkungen gelten, etwa bei einer ganzjährigen Vermietung.

Weitere Auflagen können sich aus der raumplanerischen Einstufung, dem Reglement der Stockwerkeigentümer oder örtlichen Vorschriften für Beherbergung ergeben.

Mieteinnahmen sind in der Schweiz grundsätzlich steuerpflichtig.

Wer Mieteinnahmen erzielen möchte, sollte sich die zulässige Vermietung schriftlich bestätigen lassen und die Rendite nach Verwaltungskosten, Unterhalt, Steuern und weiteren Kosten berechnen.

10. Jährliche Steuern und laufende Kosten

Immobilieneigentümer in der Schweiz sollten folgende Kosten einplanen:

• Gebäudeversicherung.
• Heizung und Strom.
• Unterhalt und Reparaturen.
• Nebenkosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
• Örtliche Liegenschaftssteuern.
• Anfallende Einkommens- und Vermögenssteuern.

Eigenmietwert

Im Jahr 2026 gehört zur Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum in der Schweiz in der Regel der Eigenmietwert.

Die Schweizer Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja-Stimmen eine Reform zur Abschaffung dieses Systems angenommen. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat den 1. Januar 2029 als Datum des Inkrafttretens festgelegt. Die Kantone können dann eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen erheben, um die wegfallenden Einnahmen auszugleichen.

Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auch für Ferienwohnungen, und mit ihm der Abzug der Unterhaltskosten.

Grundstückgewinnsteuer

Gewinne aus dem Verkauf von Schweizer Immobilien unterliegen in der Regel der kantonalen Grundstückgewinnsteuer.

Die Steuersätze hängen vom Kanton ab und können sich je nach Besitzdauer unterscheiden.

11. Was sollten ausländische Käufer vor dem Kauf prüfen?

Klären Sie vor der Unterzeichnung:

1. Ob Sie nach der Lex Koller berechtigt sind.
2. Ob die Immobilie für den Erwerb durch Ausländer infrage kommt.
3. Ob eine kantonale Bewilligung nötig und erhältlich ist.
4. Ob die Immobilie rechtlich als Zweitwohnung anerkannt ist.
5. Ob Eigennutzung und Vermietung erlaubt sind.
6. Ob Flächenbeschränkungen gelten.
7. Die gesamten Erwerbskosten.
8. Die jährlichen laufenden Kosten und Steuerpflichten.
9. Ob eine Finanzierung möglich ist.
10. Ob Einschränkungen einen späteren Weiterverkauf beeinträchtigen könnten.

12. Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?

Ja, doch Personen ohne Schweizer Wohnsitz benötigen in der Regel eine Bewilligung nach der Lex Koller, um eine Ferienimmobilie in einem dafür vorgesehenen Tourismusort zu kaufen.

Dürfen EU-Bürger eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen?

Die EU-Staatsbürgerschaft allein berechtigt nicht zum uneingeschränkten Kauf. EU-Bürger mit Wohnsitz außerhalb der Schweiz unterliegen in der Regel weiterhin der Lex Koller.

Dürfen britische Staatsbürger in der Schweiz Immobilien kaufen?

Ja, im Rahmen der geltenden Regeln zu Wohnsitz und ausländischen Käufern. Britische Staatsbürger ohne Schweizer Wohnsitz benötigen für den Kauf einer Ferienimmobilie in der Regel eine Bewilligung.

Dürfen Amerikaner ein Chalet in der Schweiz kaufen?

Unter Umständen ja: in dafür zugelassenen Tourismusorten und vorbehaltlich der Bewilligung nach der Lex Koller, der Kontingente und weiterer Einschränkungen.

Was ist der Unterschied zwischen Lex Koller und Lex Weber?

Die Lex Koller regelt den Immobilienerwerb durch Ausländer. Die Lex Weber steht für die Beschränkungen für Zweitwohnungen, die den Bau neuer Ferienimmobilien in vielen Schweizer Gemeinden begrenzen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie in der Schweiz?

Das hängt vom Kaufvertrag und von der Finanzierung ab. Käufer einer Ferienimmobilie ohne Schweizer Wohnsitz benötigen oft viel Eigenkapital, häufig etwa 30–40 % oder mehr.

Erhält man mit einem Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in der Schweiz?

Nein. Immobilienbesitz in der Schweiz begründet kein Aufenthaltsrecht.

Darf ich mein Chalet in der Schweiz vermieten?

Oft ja, im Rahmen der geltenden Erwerbsauflagen, Nutzungsbeschränkungen und örtlichen Vorschriften.

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