Immobilienkauf in Österreich als Ausländer: Ratgeber für Ferienimmobilien

Über die meisten Käufe in Österreich entscheiden zwei Fragen: ob Sie für den Kauf eine Genehmigung brauchen und ob die Immobilie überhaupt als Ferienimmobilie genutzt werden darf.

Dieser Ratgeber beantwortet beide Fragen und erklärt dann die einzelnen Schritte des Kaufs, die Kosten zusätzlich zum Kaufpreis und was sich bei einem Neubau ändert. Er stützt sich auf unsere Arbeit am Arlberg seit 2012 und auf die amtlichen Quellen, die am Ende aufgeführt sind.

1. Dürfen Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

Ja. Wie einfach das ist, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab und davon, wie Sie die Immobilie nutzen wollen.

EU- und EWR-Bürger

Bürger der EU und des EWR kaufen zu denselben Bedingungen wie Österreicher. Sie brauchen für den Kauf keine Genehmigung. Die Regeln für Zweitwohnsitze in Abschnitt 2 gelten für sie aber ebenso wie für Österreicher.

Schweizer Staatsbürger

Schweizer Staatsbürger werden wie EU-Bürger behandelt, wenn sie ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen. Beim Kauf einer Ferienimmobilie gelten für sie meist dieselben Regeln wie für andere Käufer aus Nicht-EU-Ländern, und die Praxis ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Britische, amerikanische und andere Käufer aus Nicht-EU-Ländern

Seit dem Brexit gelten britische Käufer wie Amerikaner als Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Sie brauchen in der Regel eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes, bevor der Kauf ins Grundbuch eingetragen werden kann. Bürger bestimmter Länder sind durch bilaterale Abkommen davon befreit.

Die Genehmigung wird erteilt, wenn am Erwerb ein kulturelles, soziales oder wirtschaftliches Interesse besteht und keine staatspolitischen Interessen entgegenstehen. Sie kann zum Beispiel verweigert werden, wenn der Käufer spekulative Absichten verfolgt, ein Verdacht auf Geldwäsche besteht oder der Käufer land- oder forstwirtschaftliche Flächen anders nutzen will.

Unser Rat: Wenn Sie nicht Bürger der EU oder des EWR sind, klären Sie die Genehmigung für die konkrete Immobilie, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Manche Bundesländer genehmigen Käufern aus Nicht-EU-Ländern nur selten eine Ferienimmobilie.

2. Kann man in Österreich eine Ferienimmobilie kaufen, ohne sie zu vermieten?

Ja, aber nur eine Immobilie, die rechtlich als Ferienimmobilie genutzt werden darf. In Tirol und Salzburg hängt dieser Status an der Immobilie, gleich, wer sie kauft. Für Vorarlberg gilt eine Ausnahme, die wir weiter unten erklären. Eine Immobilie ohne diesen Status darf nur als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Jedes Bundesland nennt diesen Status anders: Freizeitwohnsitz in Tirol, Ferienwohnung in Vorarlberg und Zweitwohnung in Salzburg. Allgemein spricht man meist von einer Zweitwohnsitz-Widmung.

Die meisten neuen Wohnungen in den großen Skigebieten haben keine Zweitwohnsitz-Widmung. Bauträger verkaufen sie als Anlegerwohnungen: Ein Hotelbetreiber vermietet die Wohnung an Gäste, und der Eigentümer darf selbst nur als Gast darin wohnen, in den Wochen, die der Betreiber freigibt. Genau das ist mit „Vermietungspflicht“ gemeint. Das ist legal und passt für manche Käufer, aber Sie können die Immobilie nicht nutzen, wann Sie möchten.

Eine Immobilie mit Zweitwohnsitz-Widmung hat keine solche Pflicht. Sie können sie das ganze Jahr nutzen und leer stehen lassen, wenn Sie nicht da sind. In den Alpendörfern sind solche Immobilien selten, und sie sind ein wichtiger Teil unseres Angebots.

Tirol

Seit 2023 sind neue Freizeitwohnsitze in rund 140 Tiroler Gemeinden verboten. Die übrigen Gemeinden dürfen neue Freizeitwohnsitze nur widmen, solange diese weniger als 8 % ihrer Wohnungen ausmachen. In den Gemeinden mit Verbot muss fast jeder Käufer erklären, dass er die Immobilie nicht als Freizeitwohnsitz nutzen wird. Es drohen Strafen bis zu 40.000 €.

Vorarlberg

In Vorarlberg darf eine Wohnung nur als Ferienwohnung genutzt werden, wenn die Fläche dafür gewidmet ist oder die Gemeinde es bewilligt. Eine Bewilligung ist persönlich: Sie gilt für die Person, der sie erteilt wurde, und für nahe Angehörige. Ein Käufer kann sich also nicht auf die Bewilligung des Verkäufers stützen. Eine unerlaubte Nutzung wird bestraft.

Salzburg

In Gemeinden, in denen mehr als 16 % der Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, sind Zweitwohnungen gesetzlich beschränkt. Das trifft auf die meisten Gemeinden des Bundeslandes zu, und dort ist eine Zweitwohnung in der Regel nur in ausgewiesenen Gebieten erlaubt. Eine unerlaubte Nutzung wird bestraft.

Unser Rat: Lassen Sie sich den Status der Immobilie vor der Unterschrift schriftlich nachweisen: durch die Widmung oder eine Bestätigung der Gemeinde, dass sie als Ferienimmobilie genutzt werden darf. Eine Zusage des Verkäufers oder ein Satz im Exposé reicht nicht.

3. Immobilienkauf in Österreich: Schritt für Schritt

Vom Kaufvertrag bis zu Ihrer Eintragung als Eigentümer verwahrt ein Treuhänder Ihr Geld.

Schritt 1: Genehmigungspflicht klären

Käufer aus Nicht-EU-Ländern beantragen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung (Abschnitt 1). Ihr Notar oder Rechtsanwalt kann Ihnen früh sagen, was das Land verlangen wird.

Schritt 2: Immobilie finden und Status prüfen

Prüfen Sie die Zweitwohnsitz-Widmung (Abschnitt 2), den Grundbuchsauszug, aus dem Eigentümer, Pfandrechte und Dienstbarkeiten (etwa Wegerechte) hervorgehen, und die Betriebskosten des Gebäudes.

Schritt 3: Kaufanbot abgeben

Der Makler setzt ein schriftliches Kaufanbot mit dem Preis und den mit dem Verkäufer vereinbarten Bedingungen auf. Es bindet Sie für die darin genannte Frist, und sobald der Verkäufer es unverändert annimmt, ist der Kauf verbindlich vereinbart. Ein einwöchiges Rücktrittsrecht haben Sie nur, wenn Sie am Tag der ersten Besichtigung unterschreiben und die Wohnung Ihren dringenden Wohnbedarf decken soll. Für eine Ferienimmobilie gilt es nicht.

Schritt 4: Kaufvertrag unterzeichnen

Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Kaufvertrag. Beide Unterschriften werden notariell oder gerichtlich beglaubigt. Sie zahlen den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts. Verwahrt ein Notar das Geld, wird der Betrag im Treuhandregister des Notariats erfasst.

Schritt 5: Steuer, Genehmigung und Grundbuch

Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die Grunderwerbsteuer und führt sie ab. Sobald eine etwa nötige Genehmigung vorliegt, beantragt er Ihre Eintragung ins Grundbuch. Mit dieser Eintragung werden Sie Eigentümer, und erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt.

4. Was kostet der Immobilienkauf in Österreich?

Die Steuern und Gebühren zusätzlich zum Kaufpreis sind gesetzlich festgelegt und in ganz Österreich gleich. Die Honorare von Notar oder Rechtsanwalt und die Maklerprovision sind unterschiedlich.

Ohne Finanzierung betragen die Kosten rund 6–8 % des Kaufpreises, wenn keine Maklerprovision anfällt, und 9–12 % mit Provision.

Eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr für Hauptwohnsitze ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für Ferienimmobilien galt sie nie.

Beispiel: Ferienwohnung für 1 Mio. €

Ohne Maklerprovision sind es 64.000 €. Lassen Sie sich vom Notar oder Rechtsanwalt eine Kostenschätzung für Ihren Kauf geben, bevor Sie das Kaufanbot unterschreiben.

5. Bekommen Ausländer in Österreich einen Wohnkredit?

Ja. Österreichische Banken vergeben Kredite an ausländische Käufer. Im Ausland erzieltes Einkommen prüfen sie aber genau, und von Käufern ohne Wohnsitz in Österreich verlangen sie oft mehr Eigenkapital.

Ein variabler Zinssatz setzt sich aus dem 3-Monats-Euribor und dem Aufschlag der Bank zusammen. Feste Zinssätze für 10 Jahre oder länger sind ebenfalls üblich. Die strengen Vergaberegeln der KIM-Verordnung sind am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die Finanzmarktaufsicht erwartet von den Banken nun, dass der Kredit höchstens 90 % des Werts beträgt, die Raten höchstens 40 % des Nettoeinkommens ausmachen und die Laufzeit höchstens 35 Jahre beträgt. Ausnahmen sind aber möglich.

Denken Sie an die Kosten, die mit einem Kredit verbunden sind: die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % sowie die Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank. Die Zinsen ändern sich oft. Lassen Sie sich deshalb von der Bank ein Angebot mit den Gesamtkosten des Kredits geben.

6. Kauf einer Neubauimmobilie oder einer Immobilie ab Plan in Österreich

Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger schützt Sie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Sie zahlen nicht den ganzen Kaufpreis im Voraus. Die meisten Verträge folgen dem Ratenplan A des Gesetzes:

• 15 % bei Baubeginn, auf Grundlage einer rechtskräftigen Baubewilligung
• 35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen für Sanitär und Elektro
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
• 12 % bei Bezugsfertigkeit
• 4 % nach Fertigstellung der gesamten Anlage
• 2 % drei Jahre nach der Übergabe, sofern der Bauträger nicht stattdessen eine Bankgarantie oder Versicherung stellt

Der Treuhänder zahlt jede Rate erst an den Bauträger aus, wenn ein unabhängiger Sachverständiger bestätigt hat, dass der jeweilige Bauabschnitt fertiggestellt ist.

Der Bauträger muss Ihnen den Vertragsentwurf mindestens eine Woche vor der Unterzeichnung übermitteln. Tut er das nicht, können Sie nach dem BTVG innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten, auch bei einer Ferienimmobilie.

Gewährleistung beim Neubau

Die gesetzliche Gewährleistung für ein Gebäude beträgt drei Jahre ab Übergabe. Die letzten 2 % des Kaufpreises, die für diese drei Jahre einbehalten werden, sichern Ihre Ansprüche ab (Haftrücklass).

7. Darf man eine Ferienimmobilie in Österreich vermieten?

Das hängt vom Status der Immobilie ab. Eine Anlegerwohnung wird über ihren Betreiber vermietet, nach dessen Vertrag. Eine Immobilie mit Zweitwohnsitz-Widmung steht Ihnen zur eigenen Nutzung zur Verfügung, doch für die touristische Vermietung können Land und Gemeinde eine Bewilligung verlangen oder sie beschränken. Salzburg bestraft unerlaubte touristische Vermietung.

Mieteinnahmen sind in Österreich steuerpflichtig, und Kosten wie Kreditzinsen können Sie davon abziehen. Lassen Sie sich für Ihre Situation steuerlich beraten.

8. Jährliche Steuern und laufende Kosten

Eigentümer zahlen:

• die Grundsteuer, die die Gemeinde festsetzt. Sie ist niedrig, meist einige hundert Euro im Jahr.
• an vielen Orten eine Abgabe für Zweitwohnsitze. In Tirol legt jede Gemeinde ihre Freizeitwohnsitzabgabe nach der Nutzfläche fest, und Vorarlberg und Salzburg haben ähnliche Abgaben.
• die Betriebskosten des Gebäudes und, in einer Wohnanlage, die Beiträge zur Reparaturrücklage.

Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Bei einer Erbschaft oder Schenkung fällt jedoch Grunderwerbsteuer an.

Immobilienertragsteuer

Beim Verkauf fallen auf den Gewinn 30 % Immobilienertragsteuer an. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz gilt nicht für eine Ferienimmobilie.

9. Was sollten ausländische Käufer vor dem Kauf prüfen?

• Ein schriftlicher Nachweis der Zweitwohnsitz-Widmung
• Ob Sie eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung brauchen und wie lange sie in diesem Bundesland dauert
• Der Grundbuchsauszug: Eigentümer, Pfandrechte und Dienstbarkeiten (etwa Wegerechte)
• Ein etwaiger Vermietungsvertrag mit einem Betreiber: wie viele Wochen Sie die Immobilie selbst nutzen dürfen, die Kosten und die Laufzeit
• Die Betriebskosten und die Reparaturrücklage des Gebäudes
• Bei einem Neubau: die Baubewilligung, der Ratenplan nach dem BTVG und wer das Treuhandkonto führt
• Die gesamten Kaufkosten, schriftlich vom Notar oder Rechtsanwalt

10. Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

Ja. EU- und EWR-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Österreicher. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, auch aus Großbritannien und den USA, brauchen in der Regel eine Genehmigung des Landes.

Was bedeutet eine Zweitwohnsitz-Widmung?

Dass die Immobilie rechtlich als Ferienimmobilie genutzt werden darf. Ohne diese Widmung darf eine Immobilie nur als Hauptwohnsitz genutzt oder über einen Betreiber vermietet werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

3,5 % des Kaufpreises. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 %. Beides zahlt der Käufer.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Das hängt von der Vereinbarung ab. Das Gesetz begrenzt die Provision auf 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer je Vertragspartei. Bei manchen Neubauten zahlt sie der Bauträger.

Gibt es eine jährliche Grundsteuer?

Ja, eine niedrige Grundsteuer der Gemeinde und an vielen Orten eine Abgabe für Zweitwohnsitze.

Erhalte ich mit einem Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in Österreich?

Nein. Immobilienbesitz in Österreich begründet kein Aufenthaltsrecht. Dafür gelten eigene Vorschriften.

11. Immobilienkauf in Österreich mit PURE International

Wir sind seit 2012 am Arlberg tätig. Wir helfen Ihnen, eine Immobilie zu finden, die zu Ihrer geplanten Nutzung passt, prüfen mit Ihnen Status und Kosten und begleiten Sie durch den gesamten Kauf bis zum Abschluss.